2023年幼升小西城“多校划片”详解：731后买房“无牛校”，朝阳教育水平上升

截止到7月5日，北京西城区的“幼升小”录取工作已经全部结束，从本次录取的结果上看，2020年7月31日后买房入学的家庭，几乎已经没有选择“牛校”的可能性。

也就是说，只要是在2020年7月31日后买入的“学区房”，估计在今后的2021年-2024年的4年里，几乎很难有“牛校”的入学机会。

下图是目前西城区的“11大学区”分布图：金融街、德胜、月坛等三大学区位于西城的“前三甲”排名。

【1】

德胜和月坛两大学区

731后的家庭全部“跨学区”

从德胜和月坛两个学区的情况看，731后的家庭已经不能报名学区内的所有学校了，必须接受“跨学区调剂”。

德胜学区的家庭可以报名“新街口学区”和“什刹海学区”的剩余学校，月坛学区可以报名包括“金融街”、“展览路”，“广内牛街”和“广外学区”的剩余学校。

当然，这些小学基本上在各个学区里都是“被人挑剩下的普通校”，连传统优质校都没有一个，更别说老牌牛小了。

下图中红色字体的学校表示“731后”的家庭不能报名。

【2】

西城多个学区“学位高度”紧张

牛校全部“占完”

剩余的全部是“普通校”

除了德胜月坛以外，西城区其他学区基本上都可以在“本学区内”进行多校划片，但是“牛小”和“优质小学”都不能报名了。

731后买房，今年入学的家庭只能在“本学区内”的普通小学内进行报名入学了，完全没有入学“牛小”的任何机会。

什刹海学区：两所最好的小学，皇城根和厂桥都不能选，同时像雷锋、西什库这样的“直升校”也不能选，要想在学区内上学只能选鸦儿胡同和什刹海小学这样的学区普通校。

西长安街学区：优质校自忠小学不能选，直升校161中附小不能选。

大椿天学区：两所优质校实验一小和育才学校都不能选。

金融街学区：所有的优质校都不能选，只能选垫底的两所普通校，华嘉小学和涭水河分校。

陶白学区：宣师附小不能报，只能报名西城实验附小和白纸坊小学这两所普通校。

展览路学区：展览路一小和阜成门外一小都不能报。

广外学区：只留下了两所普通校，红莲小学和三义里小学可以报名，其他的学校统统不能报。

从上面学区的报名情况看，731后的家庭虽然有机会留在本学区内，但基本上全部都是“普通校”，通俗来说就是“渣小”。

【3】

新街口和广内的“学位”充足

但普通学比例太高

相对于前面的几个学区来说，新街口和广内的学位资源是最为充足的，除了新街口的皇城根小学和广内的北京小学本部外，其他学校都可以随便报，挑选空间比较大。

但是这两个学区在西城本身就“排名靠后”，普通校比例太高，其实基本上也没有太大优势，已经成为其他学区“调剂”的重点片区。

这两个学区比较好的小学主要是新街口的“志成小学”和广内的“康乐里小学”，还算是相对好的，其他学校基本都是“普通校”，成色不足。

综合2021年西城区11个学区的多校划片情况看，2020年7月31日买房的家庭，多校划片的报名学校几乎全部都是“普通校”，已经跟“牛校”彻底告别。

如果还想在学区内“多校划片”，从目前情况看，新街口和广内的概率最高，学位最为充足，而其他学区存在很大的概率会被“跨区调剂”。

这种情况当然会对西城区的学区房造成较大的冲击，但并不意味着西城的房子就不能买，只是说价格特别高的学区房确实不能买了。

从单校到多校，再从学区内多校到跨区多校，西城学位紧张可见一斑，根据我们的判断，东西城的“跨区多校”可能将会长期存在，毕竟东西城在北京的地位是非常特殊的，有“央区”的称号。

那么东西城不能买了，去海淀买怎么样？

海淀2021年的情况还算是比较稳定，据说90%以上的家庭都已经“顺利上岸”，如愿进入了理想的学校就读。

但是海淀还有一个“2211政策”：

自2022年1月1日后，户籍从其他区迁入海淀区的适龄儿童申请小学，不再对应登记入学划片学校，区内协调解决。

也就是说，海淀从2022年1月1日开始，买入海淀房产的家庭，孩子上学只能是“全海淀区协调”，这个政策跟东城几乎一样了。

所以留给海淀的时间也只有半年的窗口期。

相对来说，未来的朝阳可能会更加稳妥。根据北京教育考试局刚刚公布的2021年中招各区分数人数的统计：朝阳区中考645分以上人数超过100人，是东西城两区的加总。

这说明朝阳的义务教育水平并不弱。

因此随着东西城、海淀等学区政策的逐渐收紧，朝阳的房价有可能会迎来一次“行情期”，尤其是朝阳的“优质学校”周边的房产，存在“跳涨”的可能。

综上所述，对于北京主要学区的房价来说，我们认为会呈现以下的发展态势：

西城会出现“削峰填谷”的效应，特别高的学区房房价会快速回落，实现全区房价的均衡化。

东城已经彻底哑火，完全没有了高峰出现的可能性。

海淀则还有大概半年的窗口期，短时间内可能会上来一点，但明年情况不容乐观，搞不好西城“削峰填谷”的效应会在海淀出现。

朝阳区则可能是最大的受益者，学位充足，以后几年学区房上岸的可能性还会很大，所以“跳涨”的可能性最高。

再往后，可能一些近郊区的“学区属性”也会更加明显，比如亦庄核心区可能也会成为北京家长的首选之一。